Особенности покупки квартиры с обременением

Предлагаем ознакомится с информацией на тему: "Особенности покупки квартиры с обременением". Здесь полностью раскрыта тема. Но, если у вас возникли вопросы, просьба обращаться к нашему дежурному юристу.

Покупка квартиры с обременением

Покупатель, приобретающий недвижимость с обременением, должен знать, что это такое и какие риски подразумевает подобная сделка. Подробно о них рассказывает специалист по недвижимости федеральной риелторской компании «Этажи» в Новосибирске Татьяна Долганова.

Жилье с ограничением

Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира). В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре. В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.

Возможные риски

Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.

Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи. Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд. Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.

Материнский капитал

Еще один риск при покупке квартиры с обременением возникает в том случае, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала. В обязанность собственника квартиры после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости входит выделение доли детям в продаваемой квартире. Ему необходимо будет получить разрешение органов опеки для продажи одной квартиры и покупки другой и только после этого заключать основной договор купли-продажи. Одновременно документы сдаются в Росреестр для регистрации прав собственности на продаваемую и покупаемую квартиры.

Особенности покупки квартиры с обременением по ипотеке

Ипотечное жилье, проданное с молотка за неуплату долгов, привлекательно с точки зрения цены, банку хочется вернуть кредитные деньги, он готов снижать цену до достаточно низких показателей. Вдобавок они проверяют юридическую «чистоту» недвижимости.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

Особенности обременения по ипотеке

Чем является ипотечное жилье? Ипотека передача в залог жилья, или другой недвижимости, на покупку которой банк дал деньги, он же остается владельцем права залога. Он в первую очередь вправе требовать уплату долга за счет заложенного имущества, все остальные кредиторы рассчитывают лишь на часть, оставшуюся после расчетов с кредитором.

Ипотека имеет несколько особенностей:

  • закладывается лишь имущество, стоящее на кадастровом учете и на него официально зарегистрированы права;
  • ипотека распространяется и на долг и на проценты по нему и на другие траты, кредитора в связи с данным договором, если по иному не написано в договоре;
  • банк вправе выпустить ипотечную закладную и продать её, продав долг другому лицу;
  • ипотека переходит к наследникам или новообразованному юридическому лицу, возникшему в результате реорганизации;
  • кредитор вправе снять обременение по собственному усмотрению.

Сделки с заложенной недвижимостью проводятся исключительно при участии банка, иначе без него, проведение сделок, внесение записей в реестр прав считается нарушением на уровне преступления.

На что стоит обратить внимание при покупке

  • проверить документы на квартиру или дом или участок (в банках тоже люди ошибаются);
  • изучить договор с банком предыдущего собственника;
  • проверить наличие закладной;
  • проверить наличие других обременений (аренда, регистрация места жительства и т.д.);
  • наличие запрета на последующую ипотеку.

Закладная, как и договор, определяет условия сделки между покупателем имущества и кредитором. Например, в закладной могут оговариваться условия, на которых покупатель вправе продать объект, не встречая препятствий со стороны банка.

Однако, бывшие обладатели прав могут продолжать пользоваться квартирой или домом, и придется разбираться с ними, подавая в суд, и, обращаясь к приставам.

Последующая ипотека означает право перезаложить объект. Проверка делается через реестр прав. Там обязательно отмечаются все залоги. Если одна из сторон уклонилась от регистрации залога, то вторая вправе обратиться в суд. О судебном разбирательстве ставится отметка, которую потом убирают после закрытия дела.

Увидев, в реестре отметки о других залога или судебном споре, желательно отказаться от покупки или хотя бы подождать результата.

Процедура оформления ипотечной квартиры

Процесс покупки тот же, что с обычной недвижимостью, вдобавок присутствуют дополнительные стадии:

  • сообщить банку о желании совершить сделку по ипотечной квартире;
  • подготовить предварительный договор купли-продажи;
  • оплачивается оставшаяся часть долга перед банком;
  • снятие обременения банком получить согласие банка на покупку объекта без снятия обременения;
  • составляется и подписывается соглашение о покупке квартиры;
  • продавец квартиры получает остаток цены за квартиру.

Любая сделка по приобретению недвижимости проходит регистрацию, это положение касается и предварительного договора.

Описанный выше алгоритм действий касается приобретения недвижимости у должника, неспособного выплатить долг. Есть и иная дорога: купить недвижимость у банка или на аукционе в процессе исполнительного производства.

Читайте так же:  Налоговый климат в латвии

Покупка на аукционе плоха непредсказуемостью, вдруг появится кто-то не менее заинтересованный и готовый серьезно потратиться.

Встречается еще один способ. Банк сам ищет покупателя, пользуясь услугами риелтора. Риелтор или снижает цену или наоборот повышает её до максимума.

Свои предложения о покупке залогового жилья банки выкладывают на своих сайтах или сайтах риелторов, с которыми они работают.

В таком случае новый покупатель подписывает привычный договор купли-продажи. Если банк перевел все права на объект на себя, обременения снимаются заранее, в них нет смысла, и сделка проводится по привычной процедуре:

  • подается заявка через сайт банка;
  • подписывается соглашение;
  • деньги кладутся в банк;
  • покупатель получает документы на квартиру и регистрирует свои права.

Необходимые документы

  • паспорта кредитора и должника;
  • кадастровый паспорт на объект;
  • выписка из реестра прав на недвижимость;
  • предварительный договор;
  • договор (копия для продавца, покупателя, банка, регистратора);
  • закладная по ипотеке, выпущенная банком;
  • согласие банка на сделку, если в договоре она не содержится или не оговаривается иным образом;
  • квитанция, подтверждающая перевод денег банку.

Покупка жилья напрямую у банка требует меньшего пакета документов:

[3]

  • паспорт покупателя;
  • доверенность представителя банка (выдается нотариусом);
  • договор о покупке;
  • кадастровый паспорт;
  • квитанция, подтверждающая перевод средств банку;
  • выписка из реестра прав на недвижимость.

Перечень документов примерный. Банк, требуя дополнительные документы, может выставить еще и требования к их оформлению. Частные организации порой не менее бюрократичны государственных контор.

Плюсы и минусы покупки

Минусы покупки:

  • возможные претензии бывшего собственника;
  • волокита с оформлением: в банке забыли снять обременения или сообщить о правах третьих лиц (прописаны родственники бывшего собственника);

С гражданами взыскание ипотеки проводится исключительно через суд, и пока все этапы судебной системы не пройдены, остаются риски. Решение первой инстанции могут отменить, и должник получит обратное свою квартиру.

Плюсы покупки:

  • шанс получить скидку на приобретение жилья;
  • продаются квартиры, как правило, с первичного рынка, не надо бояться появления неизвестных ранее наследников.

Конечно, нельзя обвинять всех в жульничестве, но подстраховаться стоит, проконсультировавшись с юристом. Кроме консультаций, юристы непосредственно при желании клиента принимают участие в переговорах, подаче документов и других ситуациях, где клиент сочтет это нужным.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке?

Покупка квартиры с обременением по ипотеке часто выглядит привлекательно с точки зрения стоимости. Продавцы понимают, что ограничение в виде банковского залога – проблема, которую мало кто захочет решать – человек легко может найти необремененный объект. Поэтому, собственники существенно снижают цену такого жилья. Однако, в 2019 году, есть несколько подводных камней. Что обязательно нужно учесть при покупке квартиры, обремененной ипотекой? В чем риски подобной сделки?

Суть обременения и особенности сделки

Главное отличие приобретения объекта, находящегося в залоге, состоит в том, что продажа квартиры с обременением по ипотеке потребует повышенной бдительности, участия и согласия банка, сбора дополнительных документов для регистрации в Росреестре.

Обременение выступает мерой, которая ограничивает полномочия собственника, лишает его возможности распоряжаться имуществом только по своему усмотрению. Оно вводится для защиты интересов других лиц.

Когда на недвижимое имущество накладывается некое обременение, данные об этом обязательно вносятся в ЕГРН – единый госреестр недвижимости. Узнать о том, насколько обременена квартира, может каждый, заказав стандартную выписку. Различают следующие виды ограничений:

  • арест. Накладывается судом или приставами, обычно за долги или на спорный объект;
  • рента;
  • долгосрочная аренда. В Росреестре регистрируются договоры, заключенные на срок более 1 года.
  • сервитут. Это право пользования объектом, возникающее у третьих лиц;
  • ипотека – распространенный вид обременения. Вообще, это залог объекта недвижимости. Просто мы привыкли, что в подобных сделках обязательно участвует банк, и даже забыли, что договор об ипотеке могут подписать и два обычных человека. Смысл в том, что залогодатель (владелец) без согласия залогополучателя не вправе распоряжаться предметом залога. Пока основные обязательства не будут выполнены, а обременение не будет снято.

Ответ на вопрос, можно ли купить в ипотеку квартиру с обременением без участия банка, будет отрицательным. Кредитная организация вправе диктовать свои условия в этой ситуации.

К примеру, банк может не одобрить сделку вообще или только для конкретного покупателя или установить, что отчуждать объект можно лишь после выплаты займа на 50%.

При покупке квартиры с обременением по ипотеке есть и другие риски для покупателя. Рассмотрим их подробнее.

Риски покупки квартиры с обременением по ипотеке

Существует два варианта развития событий:

  • либо текущий владелец получает денежные средства от будущего по предварительному договору и ими погашает кредит, а после стороны уже заключают обычную сделку купли-продажи;
  • либо и право собственности, и обязательства по погашению кредита переходят к новому владельцу, а банк перезаключает с ним ипотечный договор.

В обоих случаях имеются риски. В первом они очевидны: собственник может взять деньги и растратить их, а не пустить на погашение займа. Может передумать продавать квартиру. Деньги придется возвращать через суд, а это долго. И не факт, что затем у должника окажутся средства или имущество, которые смогут взыскать приставы.

Поэтому, если и заключать предварительный договор на подобных условиях, нужно регистрировать его у нотариуса, требовать дополнительного обеспечения, тщательно проверять и хранить все расписки.

Вариант с переоформлением ипотеки менее рискованный, но и там не все гладко. К примеру, встречаются двойные обременения на квартиру при ипотеке. Они могут возникать по разным причинам. Типичные ситуации:

  • человек приобрел квартиру под залог в строящемся доме: возникает обременение по ипотеке. Далее застройщик признается банкротом, и банк, у которого есть право требования, через суд накладывает еще одно обременение;
  • кредит выплачивается, а затем выясняется, что в очередь на арест жилья стоят еще несколько кредиторов, которые получили решения от бывшего владельца-должника, а направить их приставам не успели. Разбираться с арестами придется новому хозяину;
  • покупка квартиры с обременением по ипотеке ВТБ 24 или иного крупного банка, если жилье приобреталось под маткапитал, может стать проблемой. Высоки шансы долго разбираться с органами опеки: при тратах материнского капитала недвижимость обязательно попадает в долевую собственность детей. Реализовать такую недвижку без согласия опеки невозможно.
Читайте так же:  Какова ответственность за неуплату алиментов

Как видим, можно оказаться в затруднительном положении. Поэтому до подписания каких-либо документов стоит пойти к хорошему юристу и спросить: «Хочу купить квартиру, она в обременении по ипотеке, есть риск остаться без жилья или без денег. Что делать?».

Как купить квартиру с обременением по ипотеке: порядок действий

Расскажем о том, как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке в 2019 году и по максимуму защитить свои интересы и свести к минимуму все риски:

  • запрашиваем у потенциального продавца документы на жилье – основания возникновения собственности, техническую документацию, свежую выписку ЕГРН;
  • тщательно исследуем кредитный договор. Изучаем условия платежей, остаточную задолженность, пункты по отчуждению и участию банка в этом процессе. Смотрим есть ли особые условия для первоначального собственника (выплата 50 % и так далее);
  • выясняем, есть ли отягчающие факторы: долевая собственность, совместно нажитое имущество, несовершеннолетние собственники, прописанные люди. Если имеются более 1 из этих пунктов, стоит поискать другие варианты;
  • решаем, будет ли покупатель выплачивать ипотеку либо ее погасит продавец;
  • готовим предварительный договор, по необходимости заверяем у нотариуса, предоставляем банку. Кстати, покупка квартиры с обременением по ипотеке от Сбербанка более надежна: там внимательные юристы, хотя согласование может и затянуться;
  • получаем согласие банка;
  • готовим основной договор и документы для госрегистрации сделки в Росреестре. Дополнительно в пакет войдет кредитный договор с банком-заемщиком, договор об ипотеке.

При должном уровне внимательности и расчетов можно заключить очень выгодную сделку. Однако, при любых сомнениях надо обратиться за юридической помощью.

[2]

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Особенности сделки при продаже квартиры с обременением

Если у вас в собственности имеется квартира или другой вид жилого имущества, то по отношении к ней вы обладаете правами пользования, владения и распоряжения. Однако на одно из перечисленных преимуществ – распоряжение — может быть наложено обременение, согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». В таком случае при продаже квартиры могут возникнуть определенные трудности. По данным статистики, владельцам обремененного жилья приходится снижать цену до 50 % от реальной стоимости. Хотя выход из ситуации можно найти.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

В первую очередь, намереваясь продать жилье, выясните, «чистая» ли она – это легко можно сделать при обращении в местное отделение Росреестра или на их сайте, так как записи об ограничениях хранятся в ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним). При этом придется оплатить госпошлину. В выписке из ЕГРП будут указаны сведения об имеющихся ограничениях права, номер и дата их регистрации в государственных органах, сроки исполнения и информация о гражданах, в пользу которых они действуют.

Получив на руки документ, который обычно выдается в течение 3-5 рабочих дней, обратите внимание на пункт № 4: в них записаны обременения. Если таковых не имеется, в графе значится «не зарегистрировано». Но стоит помнить, что существуют и так называемые скрытые обременения, к примеру, отказ от приватизации. Этих данных нет в Росреестре, но они могут быть зафиксированы в других договорах. Поэтому при подготовке документов нужно внимательно изыскивать всю необходимую информацию.

Какие существуют обременения

Основных видов ограничений, попадающих под понятие «обременение», несколько. Статистика свидетельствует, что наиболее распространенным обременением считается залог (ипотека), рента, арест, аренда, доверительное управление, опека, разрешение второго супруга, аварийный дом и пр.

Залог недвижимости (ипотека)

Согласно исследованиям специалистов, большая доля рынка недвижимости участвует в сделках купли-продажи посредством передачи квартир в залог банковскому учреждению, то есть, по ипотеке. В собственность такое жилье не переходит, пока кредитор не рассчитается с банком. Такая ситуация, в общем-то, стандартная, ведь не секрет, что у людей могут меняться жизненные обстоятельства, и возникает необходимость продать эту квартиру и купить более экономный вариант. В данном случае необходимо получить согласие банка и выяснить, какая сумма подлежит выплате.

Для продажи необходимо трехстороннее соглашение (продавец, покупатель, банк), договор купли-продажи. И у продавца «проблемной» квартиры появится возможность перенести обязанности по выплате оставшейся суммы банку на покупателя. Как правило, банки идут навстречу таким сделкам, так им абсолютно без разницы, кто будет выплачивать долг.

Обременение в виде залога на недвижимость может быть наложено не только в случае ипотечного кредитования. Например, собственник может ввести данное ограничение с целью сведения к минимуму риска потери квартиры, если вдруг возникнет такая необходимость. В таком варианте залогодержателем обычно становится лицо, наиболее доверенное залогодателю, к примеру, один из родителей. Тогда квартиру можно продать только с их официального согласия.

Ипотека — это один из видов обременения квартиры. Об особенностях и условиях ипотеки с господдержкой вы можете прочитать в нашей новой публикации.
Продать квартиру, которая находится в ипотеке, можно только при соблюдении ряда правил и законодательных положений. Как продать квартиру, обремененную ипотекой, и какие документы для этого нужны узнайте по ссылке.

Договор ренты

Видео (кликните для воспроизведения).

Также одним из часто встречающихся видов обременения считается так называемая неисполненная рента, или договор купли-продажи с пожизненным проживанием ил содержанием. Им обычно пользуются пожилые люди, готовые оставить жилье даже малознакомым гражданам. Суть документа состоит в том, что человек, взявший на себя обязательства по содержанию и уходу за престарелым лицом (рентоплательщик), взамен получает квартиру после его смерти, и соответственно, снятия обременения. Это прописано в статье 583 Гражданского Кодекса Российской Федерации. До этого времени рентоплательщик может подать квартиру только с письменного разрешения рентополучателя (собственника).

Бывают случаи, когда пожизненная рента выражается денежной суммой, прописанной в договоре, и выплачивается получателю на протяжении всей его жизни. Важно помнить, что ежемесячная выплата не должна быть меньше установленного законодательством МРОТ, но может быть увеличена в соответствии с условиями договора.

Данный вид сделки может иметь некоторые неприятные моменты. И прежде, чем подписывать договор, нужно убедиться в полном отсутствии прямых наследников, которые после смерти пусть даже очень дальнего родственника могут претендовать на его жилплощадь. Причем в суде могут оспаривать законность сделки, ссылаясь на неосознанность действий рентополучателя. Также необходимо выяснить, не состоит ли предполагаемый рентополучатель на учете в психдиспансере, дабы избежать неприятных «сюрпризов».

Продажа квартиры с обременением часто сопровождается выплатой задатка. Соглашение о задатке при покупке квартиры: образец и правила составления вы можете узнать в новой статье.
При покупке квартиры необходимо обращать внимание на ряд юридических и технических нюансов. Как проверить «чистоту» квартиры при покупке читайте в пошаговой инструкции.

Также не стоит забывать, что пожилые люди могут изменить свое решение и расторгнуть с вами заключенный договор ренты, поэтому следует сохранять все свидетельства о понесенных расходах (квитанции, справки, чеки и т.п.), при помощи которых будет возможным подтвердить в суде исполнение вами договора надлежащим образом.

Читайте так же:  Отдых в грузии с детьми интересно и недорого

Он считается одним из наиболее тяжелых для собственников ограничений. Арест может быть наложен как судебными органами, так и должностными лицами государственных органов. Причинами ареста квартиры могут быть коммунальные платежи и непогашенные кредиты, спор в отношении собственно самой квартиры и неуплата алиментных обязательств, прочие вопросы, связанные с долгами. К примеру, решением суда с ответчика взыскана определенная сумма, а отдать ее нечем.

Тогда при соблюдении длительной и трудоемкой процедуры принадлежащая ответчику квартира может быть реализована на торгах. Стоит отметить, что обременение снимается лишь теми органами, которые его установили, и лишь тогда, когда полностью устранены обстоятельства, повлекшие арест. В таком случае заинтересованное лицо подает заявление, и только после его удовлетворения квартира может подлежать продаже. Помните: любе сделки, заключенные в отношении квартиры, находящейся под арестом, будут признаны недействительными!

Может быть другой вариант: после ареста квартиры судом состоялось другое судебное разбирательство, которое вынесло решение об отказе в удовлетворении требований иска. В подобном случае вопрос о снятии обременения в виде ареста имеет чисто технический характер и не станет препятствием к продаже.

Договор найма с действительным сроком тоже считается обременением. Согласно российского законодательства, жильцы-арендаторы имеют право на проживание в арендуемом жилье до окончания действия договора. Если собственник хочет срочно продать квартиру, то он обязан предоставить нанимателям условия для проживания, не уступающие существующим.

Но на рынке недвижимости зафиксированы случаи, когда недобросовестный владелец пытается продать жилье, занимаемое квартирантами. Если этот факт будет каким-то образом сокрыт, то новому хозяину придется жить с незнакомыми нанимателями до того времени, пока не подойдет к концу договор аренды. Если новый собственник вознамерится досрочно расторгнуть договор, тогда ему придется выплатить немалый штраф.

Такие же примерно правила существуют и для доверительного управления. То есть, если квартирой по соответствующему договору управляет не собственник, а, к примеру, агентство недвижимости, то и оно обязано предоставить нанимателям не менее достойные условия для проживания. Стоит помнить, что передача имущества в доверительное управление не предполагает перераспределение права собственности.

Наличие прописанных в квартире недееспособных людей или несовершеннолетних детей тоже может стать препятствием при продаже квартиры по предписанию органов государственной опеки, если их интересы могут измениться в худшую сторону. Если они являются собственниками, то при продаже квартиры необходимо письменное согласие их опекунов (попечителей). Под защитой Постановления Конституционного суда находятся права детей, являющихся собственниками, поэтому предоставление сведений о новом жилье, где будет прописан и проживать ребенок и которое не уступает по комфортности предыдущему, должно быть обязательным.

[1]

Не многие граждане знают о том, что вернуть часть средств, потраченных на приобретение квартиры с обременением, можно с помощью налогового вычета. В этой статье содержится информация о том, какие нужны документы для оформления налогового вычета и как их получить.
По ссылке: http://pronovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/kakoj-poryadok-oformleniya-pereustupki-prav-trebovaniya-na-kvartiru.html можно узнать о том, как оформить переуступку прав требования на квартиру в законном порядке.

Согласие второго супруга

Оно будет необходимо при продаже квартиры, если оно является совместным имуществом. Жилье в данном случае является объектом общей собственности, и, согласно статье 35 Семейного Кодекса РФ, единолично распоряжаться таким видом недвижимости только один из супругов не может. Заверенное нотариусом согласие второй половины станет основой для снятия подобного вида обременения. Но если продаваемый объект недвижимости не входит в число совместно нажитого имущества и это можно письменно подтвердить (к примеру, есть соответствующий пункт в брачном договоре), то согласие второго супруга не потребуется.

Аварийный дом

Продажа квартиры невозможна, если дом, в котором она расположена, является по закону ветхо-аварийным по причине некомфортности проживания, и его жильцы подлежат расселению.

Подводя итог, следует отметить, что нельзя продать квартиру лишь в двух случаях: если она находится под арестом или расположена в ветхо-аварийном доме. При существовании иных вариантов обременения на принадлежащем вам объекте недвижимости вопрос можно решить, обратившись за помощью в специализированное агентство.

Покупка квартиры с обременением

Зачастую жилая недвижимость, в том числе и квартира, подлежит продаже с имеющимся обременением. А что это означает? К примеру, обременением в некоторой степени является продажа жилплощади с наличием прописанных на ней лиц. А можно ли вообще отчуждать такую квартиру?

Фактически никто из прописанных лиц или иных, кроме самого собственника, не имеет права на квартиру. Именно поэтому, чаще всего, отчуждать такое имущество не составляет труда.

Приобретать же такую квартиру стоит исключительно в том случае, если вы счастливый обладатель стальной нервной системы. Однако даже тогда перед совершением сделки лучше задуматься о возможных проблемах в будущем и сравнить сэкономленные средства от покупки квартиры с обременением с возможными проблемами. Во-первых, обязательно стоит вдумчиво прочитать договор.

В современной России в обиход быстро влились кредиты и займы. Сегодня уже ни для кого не секрет, что на определенные нужды при соответствии требованиям банка можно получить заемные средства. Нередко прибегают к помощи кредита и для приобретения жилья.

Ипотека – распространенный вид займа, предоставляемого для покупки жилой недвижимости под обременение самой приобретенной квартиры. Таким образом, при ипотеке, банк вправе изъять квартиру в свою пользу при непогашении ипотечного кредита.

Читайте так же:  Сколько стоит виза в грецию и где ее лучше оформить

Таким образом, вроде бы купленная для личного пользования и проживания квартира все равно до полного погашения ипотеки будет находиться в залоге, то есть под угрозой изъятия в пользу погашения долга при несвоевременной его оплате.

Право накладывать обременение имеют органы Росрееста, то есть территориальные органы Управления Федеральной службы государственной регистрации.

Отличительные особенности сделки

Государственная регистрация обязательна для всех видов наложения обременения. Такая необходимость продиктована тем, что все обременения учитываются в Росреестре и отражаются в выписках по данному имуществу.

Потенциальные покупатели имеют реальный шанс обезопаситься от наличия обременения на покупку, запросив данные из такого реестра. Информация предоставляется свободно для любого обратившегося с письменным заявлением.

Снимается наложенное обременение с имущества в общем случае тогда, когда заемщик выплатит сумму основного долга, проценты и иные платежи, предусмотренные договором. После этого можно написать обращение в банк, согласно которому предъявляется просьба о предоставлении сведений в Росреестр. Соответственно, только после полной выплаты ипотеки, запись в реестре о наличии обременения исчезнет. Кроме того, штамп, подтверждающий отмену обременения, проставляется на свидетельство о праве собственности.

Главной угрозой ипотеки является возможность потери приобретенной недвижимости в случае непогашения долга. Принудительное погашение его в таком случае может осуществляться и в досудебном порядке, например, при продаже залогового имущества должником и погашении долга.

В таком случае банки не интересуются самой недвижимостью, им важно возвратить выданные деньги, поэтому они охотно дают согласие на ее продажу. Собственник самостоятельно начинает заниматься поиском покупателя. Процедура продажи ипотечной квартиры значимо отличается от стандартной:

  • арендуется две отдельные ячейки покупателем недвижимости: одна для продавца, а вторая для банка;
  • покупатель вносит средства в ячейку для банка, направленные на погашение обязательства;
  • после того, как банком такая денежная сумма получена, он выдает бумагу, которая подтверждает погашение займа;
  • заключается договор купли-продажи между сторонами без участия банка и регистрируется в Росреестре;
  • новый собственник получает документ о снятии обременения с купленной недвижимости;
  • бывший собственник изымает из ячейки причитающуюся ему денежную сумму, а право на квартиру переходит к приобретателю.

Популярность на приобретение квартир под обременением обусловлена их низкой стоимостью, хорошим состоянием, а также иными значимыми факторами.

Возможные проблемы

Существует риск приобретения некоторых проблем при покупке обремененных квартир. К примеру, когда добросовестный покупатель положил деньги в ячейки для продавца и банка, а банк получил оттуда причитающуюся ему сумму, нерадивый продавец сообщает об отказе от сделки. В этом случае пострадавшей стороне придется при помощи суда настаивать на совершении сделки. Миновать такого расклада можно, если составить предварительный договор.

Или возможна такая ситуация: сделка купли-продажи уже состоялась, все стороны выполнили свои обязательства, а прошлый собственник не выезжает из жилплощади. Выходом станет исковое требование о лишении бывшего собственника права пользоваться помещением и принудительном его выселении. Однако судебные тяжбы занимают много времени.
Существуют специальные торги, на которых реализуется заложенное имущество. О начале торгов организатор сообщает не более чем за 10дней, но не ранее, чем за 30. Если лицо изъявило желание принять участие в торгах, то оно обязано внести задаток в размере до 5 % от стоимости имущества.

В торгах побеждает участник, который предложил за вставленное имущество большую цену. С ним-то и составляется договор купли-продажи в срок до 5 дней после проведения торгов. После этого договор подлежит госрегистрации в стандартном порядке.

Существуют также аукционы по продаже имущества под залогом, которые немного отличаются от торгов. Цена такого имущества выставляется первоначально на основе экспертной оценки. В период 6-13 суток до начала аукциона о нем сообщается через СМИ, которое специализируется на такого рода данных. Задаток участниками представляется в размере не более 5 % от представленной стоимости.
Аукцион заканчивается выигрышем участника, который назвал максимальную цену. По результатам проведения аукциона составляется протокол. Соответственно, с победителем заключается договор купли-продажи с последующей его регистрацией.

Особенности покупки квартиры с обременением по ипотеке: риски покупателя

Покупка квартиры с обременением по ипотеке подразумевает приобретение жилья находящегося в залоге у банковской организации, ранее выдавшей целевой заем продавцу. Подобные сделки в настоящее время происходят довольно часто, несмотря на то, что они находятся под надзором банка и таят в себе множество рисков для приобретателя. Однако в покупке обремененной жилой недвижимости есть очевидный плюс. Ее стоимость на порядок ниже цены на аналогичное жилье. По этой причине люди предпочитают проходить множество этапов приобретения и оформления обремененной недвижимости.

Понятие ипотечного обременения

Установление обременения предполагает оформление залога и ограничение полномочий владельца. Он не вправе распоряжаться ипотечной квартирой до момента полного погашения задолженности. Банк в свою очередь приобретает на ипотечную жилплощадь определенные права. Обременение накладывается на случай, если заемщик не сможет вернуть кредитные средства. В такой ситуации кредитодатель вправе реализовать ипотечную квартиру для частичной компенсации потерь. Банк отказывается от притязаний на ипотечное имущество только после внесения завершающей выплаты.

Документом, подтверждающим оформление залога на жилплощадь, является закладная. В ней устанавливаются конкретные виды ограничений, накладываемых на ипотечное жилье:

  • запрет на продажу и другие виды отчуждения;
  • жилье нельзя сдавать в аренду;
  • в квартире запрещается регистрировать других лиц (за исключением несовершеннолетних детей).

Вышеперечисленные условия говорят о том, что продать ипотечную жилплощадь нельзя. Однако это не так. Владелец может произвести данные операции со своей квартирой, но только с дозволения кредитора. Без участия банка провести сделку по купле-продаже заложенного имущества нельзя.

Порядок приобретения обремененного жилья

Процедура приобретения обремененной жилплощади сводится к нескольким этапам. Для защиты собственных интересов и минимизирования рисков, покупателю следует действовать согласно инструкции:

  1. Оценить перспективность сделки. Следует запросить у продавца документацию, касающуюся приобретаемой недвижимости (правоустанавливающие бумаги, технические документы, свежую выписку из Росреестра).
  2. Ознакомиться с кредитным соглашением, следует внимательно прочесть пункты об условиях кредитования, сумме займа, суммах выплат и процентах.
  3. Запросить у продавца информацию об усложняющих ход сделки обстоятельствах (наличие созаемщиков, несовершеннолетних совладельце и т.д.).
  4. Определить подходящий вид сделки по купле-продаже.
  5. Составить и подписать предварительное соглашение. Приобретателю лучше, настоять на нотариальной заверке договора, но эта процедура необязательна.
  6. Передать документацию в кредитное учреждение для получения одобрения.
  7. Окончательно оформить сделку путем подписания основного соглашение и передачи продавцу средств.
  8. Устранить обременение с жилплощади.
  9. Оформить собственнические права в Росреестре и получить выписку.
Читайте так же:  Военным стало проще вступить в программу государственного софинансирования пенсии

Такая процедура является трудоемкой и отнимает у участников немало времени и сил, но ее итогом будет выгодное приобретение жилой недвижимости.

Содержание договора

В соглашении о покупке жилплощади указываются:

  • сведения о приобретателе (паспортные данные);
  • личные данные продавца;
  • информация о кредитном учреждении (залогодержателе);
  • сведения о покупаемой квартире (площадь, технические данные, адрес и т.д.);
  • подтверждение об ознакомлении приобретателя с информацией о наличии бремени (с содержанием сведений о займе);
  • согласие банка на продажу жилища;
  • информация о переходе к приобретателю залоговых обязательств, после оформления сделки;
  • стоимость жилплощади;
  • сумма к оплате продавцу;
  • сумма к оплате банку;
  • пункт об условиях расторжения соглашения при неисполнении участниками его условий;
  • возможные риски;
  • дата вступления договора в силу;
  • подписи участников с реквизитами.

Снятие обременения

Окончательным моментом при единовременном приобретении ипотечного жилья является необходимость снять обременение при покупке квартиры. Для проведения этой процедуры приобретателю нужно заручиться согласием банка. Кредитное учреждение выдает письменное разрешение в течение месяца после закрытия кредита.

Сотрудники банковской организации передают обратившемуся погашенную закладную с пометкой о закрытии ипотеки и отсутствии претензий. Уполномоченный сотрудник кредитной организации вместе с новым владельцем обращаются в Росреестр, где подают заявку на снятие бремени с квартиры.

При переоформлении ипотеки на приобретателя, обременение с жилища не снимается. Банк просто переписывает закладную на другое лицо. Погашенной она будет считаться после внесения новым заемщиком окончательного платежа.

Стандартный перечень документации, необходимый для устранения бремени, определяется ФЗ № 102 от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке». Он включает в себя:

  1. Оригинал закладной.
  2. Официальный банковский документ о погашении ипотеки.
  3. Личный документ владельца.
  4. Документацию, подтверждающую полномочия сотрудника кредитной организации, подающего заявление, а также доверенность.
  5. Договор на приобретение жилплощади.
  6. Совместная заявка заемщика и кредитора на снятие бремени.
  7. Договор жилищного кредитования.
  8. Квитанция об оплате пошлины.

В Росреестре могут потребовать от обратившихся представление дополнительных бумаг. Точный перечень нужно уточнять в кредитной организации.

Чем рискует покупатель

При заключении подобных сделок в основном рискует покупатель, приобретая обремененную жилплощадь. Соглашение о покупке может оформляться различными способами, каждый из которых имеет свои подводные камни.

Основной риск для приобретателя – просьба продавца о внесении аванса для закрытия ипотеки. В такой ситуации существует большая вероятность, что владелец квартиры растратит авансовый платеж не по назначению либо вовсе отменит сделку. Обманутый приобретатель может истребовать возвращение аванса в судебной инстанции, но такая процедура является длительной и не гарантирует, что у нерадивого продавца найдется имущество, на которое можно наложить взыскание.

Если же переоформляется сама ипотека, покупатель защищен от обмана со стороны продавца, однако его могут ожидать другие проблемы. Кредитная организация может не одобрить и отказаться от заключения с покупателем ипотечного договора. В этом случае риск связан не с финансами, а с потерей времени приобретателя.

Кроме того, существуют и иные риски, в числе которых:

  • двойной залог – жилье, приобретенное по договору о долевом строительстве, может находиться в залоге не только у кредитной организации, выдавшей средства на покупку, но и у банка, финансирующего строительство всего дома в случае признания застройщика банкротом;
  • владелец может не сообщить покупателю, наличие совладельцев, предъявляющих права на приобретаемую жилплощадь;
  • наличие других кредиторов кроме банка, стоящих в очереди на арест квартиры;
  • при оформлении ипотеки был задействован семейный капитал, что дает право детям на долю в продаваемом имуществе, и соответственно необходимость в согласии опеки на проведение сделки.

Гражданам, желающим приобрести ипотечную жилплощадь, следует руководствоваться следующими правилами:

  • при составлении договора купли-продажи необходимо подробно расписать все нюансы, связанные с кредитом (порядок действий участников, расчетные счета и т.д.);
  • до проведения сделки следует запросить у владельца официальную выписку из банка, содержащую информацию об ипотеке (условия кредитования, дата заключения, сумма займа, сведения о залоговом имуществе, текущий долг и остаток для погашения);
  • обратиться в банк вместе с продавцом для подтверждения факта оформления жилищного кредита на приобретаемую квартиру;
  • аванс или задаток следует передавать только безналичным путем, для того чтобы избежать растраты продавцом полученных денег;
  • по окончании сделки и закрытия ипотеки следует удостовериться в снятии обременения, заказав соответствующую выписку в ЕГРН.

Приобретение жилища с наложенным на него ипотечным обременением, хоть и является рискованным, но весьма выгодное предприятие. Стоимость такого жилья на порядок ниже альтернативных вариантов, не имеющих каких-либо ограничений. Однако, прежде чем начинать процесс покупки привлекательной, но обремененной квартиры, приобретателю стоит ознакомиться со всеми нюансами, плюсами и минусами подобных сделок.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Источники


  1. Морозова, Л. А. Теория государства и права / Л.А. Морозова. — М.: Норма, Инфра-М, 2013. — 464 c.

  2. Марченко, М.Н. Общая теория государства и права. Академический курс в 3-х томах. Том 1 / М.Н. Марченко. — М.: Зерцало, 2002. — 546 c.

  3. Дмитриева, Т.Б. Клиническая и судебная подростковая психиатрия / Т.Б. Дмитриева. — М.: Медицинское Информационное Агентство (МИА), 2017. — 981 c.
  4. Липшиц, Е.Э. Законодательство и юриспруденция в Византии в IX-XI вв. Историко-юридические этюды / Е.Э. Липшиц. — М.: Наука, 2013. — 248 c.
  5. Андреева Ю. С. Квалификационный экзамен на присвоение статуса адвоката; Проспект — М., 2016. — 666 c.
Особенности покупки квартиры с обременением
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here